従業者名簿について

【質問】

宅建事務所について、従業者名簿に載る事務所はあくまで常勤(常駐)する事務所として間違いはないでしょうか。

弊社の場合、例を挙げますと東京コンサルティング営業部に所属しているが、勤務場所は東京西支店の事務所である担当がいるとします。
東京コンサルは東京事業本部の宅建事務所に含む分類をしており、あくまで事務所は新宿となっています。
よってこの担当は、所属は東京コンサルであるが東京事業本部の事務所の常勤性はなく、東京西支店の常勤性があることになります。
この担当は東京事業本部でも東京西支店でも専任取引士にはなりませんが、従業者として名簿上はどちらの事務所に入れるべきものなのでしょうか。

常勤性でしたら東京西支店の名簿ですが、
この担当は所属が東京コンサルなので、東京コンサル部長の契約をすることになる場合があるが、契約名義の従業者名簿に載っていなくとも(そもそも東京コンサルの事務所登録はなく東京事業本部ですが)問題はないのでしょうか。

※名刺は東京コンサルですが、持っている従業者証明書の所属事務所は東京西支店である勤務地は同じであるため
※政令使用人(事務所の代表者)が管理できる対象は、やはり常勤している者になるはずです出先の宅建事務所はそもそも契約名義(支店長・部長)ではない代表者(所長)であったりしますので、あくまでも常勤というところで判断していいでしょうか。

専任取引士の定義は
「当該事務所に常勤」する「常勤性」と「専ら宅建業に従事」する「専従性」の2 つであると思いますが、専任取引士以外の従業者はどのように名簿に振り分けるべきなのでしょうか。

 

【SGの回答】

ご質問の件について、関東地方整備局のクサズミ氏に照会したところ、ご認識の通り、やはり常勤性での判断となるとのことでした。
(あくまで実態ベースでの判断となります)
所属は東京コンサルティング営業部ですが実際は東京西支店に勤務している場合は、従業者名簿は東京西支店となります。

転貸の場合の賃貸住宅管理業の該当性について

【質問】

賃貸住宅管理業に関し、転貸の場合の扱い(「賃貸住宅管理業を営む者」の該当有無)を確認させていただけませんでしょうか。
以下のスキーム図のように、オーナーからA社が借りた賃貸住宅をB社へ転貸し、B社がC社へ転々貸する場合ですが、
オーナーから直接賃借していないB社に関しても、「賃貸住宅管理業を営む者」に該当し、本物件を契約の件数や管理戸数に含める必要がございますでしょうか。

<物件のスキーム図>

オーナー ⇒ A社(転貸人)⇒ B社(転々貸人)⇒ C社(転々々貸人)⇒ 入居者

国交省のHPの解釈・運用にも転貸について記載があるのですが、考え方について、該当するか確認させていただけますと幸いです。
何卒よろしくお願いいたします。

【賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方】

https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001415328.pdf

第2条第3項関係

賃貸住宅管理業者について

(1)「賃貸住宅管理業を営む」について
「賃貸住宅管理業を営む」とは、営利の意思を持って反復継続的に賃貸住宅管理業を行うことをいい、営利の意思の有無については、客観的に判断されることとなる。

(2)特定転貸事業者について
特定転貸事業者については、一般に、特定賃貸借契約又は当該特定賃貸借契約に付随する契約により、本来賃貸人が行うべき賃貸住宅の維持保全を、賃貸人からの依頼により賃貸人に代わって行っており、この場合における特定転貸事業者は賃貸住宅管理業を営んでいるものと解されることから、当該特定転貸事業者の事業の規模が、法第3条の「国土交通省令で定める規模」未満である場合を除き、当該特定転貸事業者は賃貸住宅管理業の登録を受けなければならない。なお、「国土交通省令で定める規模」については、第3条第1項関係1の記載を参照すること。

第2条第4項関係

1 「特定賃貸借契約」について「特定賃貸借契約」とは、賃貸人と賃借人との間で締結される賃貸住宅の賃貸借契約であって、賃借人が、当該賃貸住宅を転貸する事業を営むことを目的として締結されるものをいい、

ここで、事業を営むとは、営利の意思を持って反復継続的に転貸することをいうものとする。なお、営利の意思の有無については、客観的に判断されることとなる。このため、個人が賃借した賃貸住宅について、事情により、一時的に第三者に転貸するような場合は、特定賃貸借契約に該当しない。

【SGの回答】

転貸借(サブリース)物件の場合も、

オーナーと直接管理受託契約を結んでいる(オーナーから管理業務を委託されている)事業者が、
賃貸住宅管理業者となります。
オーナーから直接賃借(管理受託契約)していないB社に関しては、「賃貸住宅管理業を営む者」に該当せず、
本物件を契約の件数や管理戸数に含める必要はございません。

業務管理者(賃管)について

■法律上は、業務管理者の空白期間はNG
ただし、就退任の届出もなく(※)、たとえ空白時期があっても役所では確認ができないため、
事業者責任に委ねている。
(※)業務管理者に変更があった場合は、関東地方整備局宛に、
 メールで一覧表を提出するよう、依頼されています。
■業務管理者の常勤性も専任性も不要
表向きは、業務管理者の居住地と勤務地の話は出ない。
業務管理者が顧客に説明しなければいけないということもないので、業務管理者の常勤性までは求めていない。(常駐している必要はない)
業務を行うものへの教育/指導が(遠隔でも)きちんと出来ることと、なにか問題があったときの対応が求められている。
これが守られれば、遠隔からの業務も可能。
※ただし、複数事務所の業務管理者の兼任はNG
※宅建業の専取との兼任は可。(宅建業の解釈にも記載有)
(照会先: 関東地方整備局 シンドウさん  2021年9月照会 )

決算変更届のポイント集

様式第3号 「直前3年」を100万円単位で作成する場合について

 

【質問】
様式第3号「直前3年」について、100万円単位で作成している。
100万円未満(だけど0円ではない)業種・項目と、本当に0円の業種・項目とを区別する必要はあるか。
どのように記載すれば良いか。

【役所の回答】

区別は不要。
記載方法は0を入れてもいいし、未記載でも良い。
(照会先:関東地方整備局 ナガミネ氏 2022年7月照会)

様式第4号 使用人数について

 

「建設業法第7条第2号イ、ロ若しくはハ又は同法第15条第2号イ若しくはハに該当する」:
専任技術者の要件を満たす者の人数を記載する。
※専任技術者として登録している人以外にも、要件を満たしている人がいればカウントする。

また、拠点が登録している業種によって要件に満たす人は異なるので要注意。

(例)
【対象業種】
本社:全業種
関西住宅事業本部:建築一式及び内装工事のみ

「その他の技術関係使用人」:
専任技術者の要件には満たさないが、技術関係の業務に従事している者の数を書く。
「事務関係使用人」:
建設業に従事する事務関係の使用人数を記載する。
※「その他の技術関係使用人」にも該当する場合は主とするものにカウントする。

 

申請先と提出部数(建設)

<新規又は更新申請の場合>

・東京都知事→東京都庁/提出部数は細かいルールがあるため手引きを参照

・大臣免許→管轄の地方整備局/正1控1(控えは1面のみ郵送)
※関東地方整備局の場合、ウェブサイトにラベルが公開されているので、これを使用する。
(ラベル:https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000768954.pdf)

<変更届の場合>

・東京都知事→東京都庁/提出部数は細かいルールがあるため手引きを参照

・大臣免許→管轄の地方整備局/正1控1(控えは1面のみ郵送)
※第一面が複数枚にわたる場合、全ページ印刷して控えとして送る(全ページに受領印が押されるため)
※関東地方整備局の場合、ウェブサイトにラベルが公開されているので、これを使用する。
(ラベル:https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000768954.pdf)

<決算変更届の場合>

・東京都知事→東京都庁/正1副1(副本は受領印を押され返却)
※電子入力用の控えは不要
※副本の納税証明書はコピーでOK

・大臣免許→管轄の地方整備局/正1控1(控えは1面のみ郵送)
※関東地方整備局の場合、ウェブサイトにラベルが公開されているので、これを使用する。
(ラベル:https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000768954.pdf)

※複数社まとめての申請可能。

<経営事項審査の場合>※書類の綴り方に細かい規定あり!手引きを確認すること。

・東京都知事→東京都庁/正1副1(副本は受領印を押され返却) ※事前予約制

・大臣免許→管轄の地方整備局/正1控1(控えは1面のみ郵送)
※関東地方整備局の場合、ウェブサイトにラベルが公開されているので、これを使用する。
(ラベル:https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000768951.pdf

「顧問」の届出要否について

・常勤、非常勤関係なく、経営に少しでも関わる(アドバイザーなど)のであれば、届出の必要がある
・名ばかり顧問で、経営に全く関与しないのであれば、届出不要
・建設業上、経営に関わっているか否かの判断基準は特に設けていない(=会社ごとの判断に委ねられる)
(関東地方整備局 建政部 建設産業第一課 ストウ氏)

なので、「顧問は、経営に一切関与していない名ばかり役職」ということであれば、引き続き、顧問は届出はせず、進めていければいい。

「健康保険等の加入状況」の作成に伴う留意点(確認書類の見方も載せてるよ!)★経審時にも要確認

健康保険等の加入状況にカウントする対象者の範囲について

 

対象者の範囲は、「健康保険等に加入しているかどうか」を基準として判断する。
(照会先:関東地方整備局 カトウ氏 2022月7日 照会済)

(例)
非常勤役員→加入していればカウントする、加入してなければカウントしない
(その他非常勤社員→同上)
出向社員 →同上
常勤社員 →同上

各保険書類の見方について

 

<健康保険>※健康保険証の保険者名が「全国健康保険協会」と記載があったら不要

・○○保険組合→「健康保険等の加入状況」に記載する組合名の根拠

・納付期日→申請日の直近であることを確認。

・領収日付印→印が押されていることを確認。

※経営事項審査では、審査基準日を含む月に係る保険料納入に関する領収証書を提出する。
(例:審査基準日が3/31の場合は、3月分の保険料納入に係る領収証書)

<厚生年金>

 

①「健康保険等の加入状況」に記載する厚生年金保険番号

②申請日の直近であることを確認する。

③「全国健康保険協会」に加入している事業者の場合は、ここで健康保険料がちゃんと支払われているか確認をする。

※経営事項審査では、審査基準日を含む月に係る保険料納入に関する領収証書を提出する。
(例:審査基準日が3/31の場合は、3月分の保険料納入に係る領収証書)

<雇用保険>

①「健康保険等の加入状況」に記載する雇用保険番号

②受領印が押されていることを確認する

③審査年度のものか確認する

④「雇用保険分」に金額が記載されているものか確認する

①雇用保険の納期は第1期、第2期、第3期と年3回の分納が認められています。
それぞれの期日は、
・1回目→7月10日

・2回目→10月31日

・3回目→1月31日

それぞれ、申請日の直近の期を確認し、その金額(②)を確認してください。

★経審の場合・・・
審査基準日を含む年度の概算保険料を納付したことを証するものが必要。
従って、一括で支払いしている方は申告書及び第1期の領収書、3回に分けて支払いしている方は、最低1期分(以下の時点の領収書)を提出すること。
審査基準日〔決算日〕:4月1日~ 7月31日までの方は、第1期分
審査基準日〔決算日〕:8月1日~11月30日までの方は、第2期分
審査基準日〔決算日〕:12月1日~3月31日までの方は、第3期分→3末決算の会社は3期分を準備する

③申請会社の情報が記載されているか確認する

①申告書に記載している労働保険番号と一致しているか確認する

②申請日の直近の期であることを確認する

③申告書で確認した金額と一致しているか確認する

④申請会社の情報を記載されているか確認する

⑤出納印が押されているか確認する

(2022年8月25日 作成)

【21】許認可ノウハウ

・宅建業【申請】

・宅建業【実務】

・建設業【申請】

・建設業【実務】

・賃貸住宅管理業【申請】

・賃貸住宅管理業【実務】

・一級建築士事務所【申請】

・一級建築士事務所【実務】

・不動産鑑定業【申請】

・不動産鑑定業【実務】

・建設コンサルタント業【申請】

・建設コンサルタント業【実務】

・警備業【申請】

・警備業【実務】

・不動産特定共同事業【申請】

・不動産特定共同事業【実務】