従業者名簿について

【質問】

宅建事務所について、従業者名簿に載る事務所はあくまで常勤(常駐)する事務所として間違いはないでしょうか。

弊社の場合、例を挙げますと東京コンサルティング営業部に所属しているが、勤務場所は東京西支店の事務所である担当がいるとします。
東京コンサルは東京事業本部の宅建事務所に含む分類をしており、あくまで事務所は新宿となっています。
よってこの担当は、所属は東京コンサルであるが東京事業本部の事務所の常勤性はなく、東京西支店の常勤性があることになります。
この担当は東京事業本部でも東京西支店でも専任取引士にはなりませんが、従業者として名簿上はどちらの事務所に入れるべきものなのでしょうか。

常勤性でしたら東京西支店の名簿ですが、
この担当は所属が東京コンサルなので、東京コンサル部長の契約をすることになる場合があるが、契約名義の従業者名簿に載っていなくとも(そもそも東京コンサルの事務所登録はなく東京事業本部ですが)問題はないのでしょうか。

※名刺は東京コンサルですが、持っている従業者証明書の所属事務所は東京西支店である勤務地は同じであるため
※政令使用人(事務所の代表者)が管理できる対象は、やはり常勤している者になるはずです出先の宅建事務所はそもそも契約名義(支店長・部長)ではない代表者(所長)であったりしますので、あくまでも常勤というところで判断していいでしょうか。

専任取引士の定義は
「当該事務所に常勤」する「常勤性」と「専ら宅建業に従事」する「専従性」の2 つであると思いますが、専任取引士以外の従業者はどのように名簿に振り分けるべきなのでしょうか。

 

【SGの回答】

ご質問の件について、関東地方整備局のクサズミ氏に照会したところ、ご認識の通り、やはり常勤性での判断となるとのことでした。
(あくまで実態ベースでの判断となります)
所属は東京コンサルティング営業部ですが実際は東京西支店に勤務している場合は、従業者名簿は東京西支店となります。

転貸の場合の賃貸住宅管理業の該当性について

【質問】

賃貸住宅管理業に関し、転貸の場合の扱い(「賃貸住宅管理業を営む者」の該当有無)を確認させていただけませんでしょうか。
以下のスキーム図のように、オーナーからA社が借りた賃貸住宅をB社へ転貸し、B社がC社へ転々貸する場合ですが、
オーナーから直接賃借していないB社に関しても、「賃貸住宅管理業を営む者」に該当し、本物件を契約の件数や管理戸数に含める必要がございますでしょうか。

<物件のスキーム図>

オーナー ⇒ A社(転貸人)⇒ B社(転々貸人)⇒ C社(転々々貸人)⇒ 入居者

国交省のHPの解釈・運用にも転貸について記載があるのですが、考え方について、該当するか確認させていただけますと幸いです。
何卒よろしくお願いいたします。

【賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方】

https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001415328.pdf

第2条第3項関係

賃貸住宅管理業者について

(1)「賃貸住宅管理業を営む」について
「賃貸住宅管理業を営む」とは、営利の意思を持って反復継続的に賃貸住宅管理業を行うことをいい、営利の意思の有無については、客観的に判断されることとなる。

(2)特定転貸事業者について
特定転貸事業者については、一般に、特定賃貸借契約又は当該特定賃貸借契約に付随する契約により、本来賃貸人が行うべき賃貸住宅の維持保全を、賃貸人からの依頼により賃貸人に代わって行っており、この場合における特定転貸事業者は賃貸住宅管理業を営んでいるものと解されることから、当該特定転貸事業者の事業の規模が、法第3条の「国土交通省令で定める規模」未満である場合を除き、当該特定転貸事業者は賃貸住宅管理業の登録を受けなければならない。なお、「国土交通省令で定める規模」については、第3条第1項関係1の記載を参照すること。

第2条第4項関係

1 「特定賃貸借契約」について「特定賃貸借契約」とは、賃貸人と賃借人との間で締結される賃貸住宅の賃貸借契約であって、賃借人が、当該賃貸住宅を転貸する事業を営むことを目的として締結されるものをいい、

ここで、事業を営むとは、営利の意思を持って反復継続的に転貸することをいうものとする。なお、営利の意思の有無については、客観的に判断されることとなる。このため、個人が賃借した賃貸住宅について、事情により、一時的に第三者に転貸するような場合は、特定賃貸借契約に該当しない。

【SGの回答】

転貸借(サブリース)物件の場合も、

オーナーと直接管理受託契約を結んでいる(オーナーから管理業務を委託されている)事業者が、
賃貸住宅管理業者となります。
オーナーから直接賃借(管理受託契約)していないB社に関しては、「賃貸住宅管理業を営む者」に該当せず、
本物件を契約の件数や管理戸数に含める必要はございません。

業務管理者(賃管)について

■法律上は、業務管理者の空白期間はNG
ただし、就退任の届出もなく(※)、たとえ空白時期があっても役所では確認ができないため、
事業者責任に委ねている。
(※)業務管理者に変更があった場合は、関東地方整備局宛に、
 メールで一覧表を提出するよう、依頼されています。
■業務管理者の常勤性も専任性も不要
表向きは、業務管理者の居住地と勤務地の話は出ない。
業務管理者が顧客に説明しなければいけないということもないので、業務管理者の常勤性までは求めていない。(常駐している必要はない)
業務を行うものへの教育/指導が(遠隔でも)きちんと出来ることと、なにか問題があったときの対応が求められている。
これが守られれば、遠隔からの業務も可能。
※ただし、複数事務所の業務管理者の兼任はNG
※宅建業の専取との兼任は可。(宅建業の解釈にも記載有)
(照会先: 関東地方整備局 シンドウさん  2021年9月照会 )

13-4 評価概要と項目

評価概要

評価期:5月~10月、11月~4月の年2回
評価方法:
上司評価(職務分掌表に記載の上長からの評価)
評価対象者:主任コンサル、コンサル、プレコンのうち評価期間内に3か月以上勤務している人
※AP、NIは対象外
※AP→プレコンになった場合、プレコンになってから3か月以上勤務していること

※2024.5時点

評価項目

①世界的リーダーの創出・オールスター社会への前進に貢献したか?

②不満を言わず、対策で解決することをリードしたか?

③ミッションに取り組んで、成果を上げたか?

④受任に貢献できたか?(間接的貢献を含む) ×2

⑤個人の業績・貢献度は良かったか? ×2

⑥周りの人の業績・貢献度は良かったか?(PJキーエンス取組状況を含む) ×2

⑦顧客満足度を高め、展開したか?

⑧他人(在宅含む)を適切に評価し、成長・活躍に導いたか?

⑨ルール(一撃・指示遂行・勤怠含む)を守ったか?

⑩全体最適で仕組化し、生産性を向上させたか?

※2024.2更新 主な変更点は赤字部分

評価セッション

評価セッションセッションともいう)は
評価後に、評価された人が、上長や代表に依頼して行うものです。
目的は、評価を上げるための対策を立てることです。

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