4.営業所を追加する場合の初回案内★案内書あり★

すでに宅建業の登録をしている会社が営業所を追加する場合、下記のように多数の確認項目があります。

<確認したいポイント>
①事務所の形態・レイアウト (NG:バーチャルオフィス・仮設の事務所 等)
②事務所の権原(転貸借の場合、所有者の同意が確認できる書面をもらっているか 等)
③宅建業業務を継続的に行うことができる事務所かどうか(テナント表示・デスクの有無 等)
④政令使用人及び専任の取引士は確保できているか

上記に関してはチェック項目も多いため、確認漏れを防ぐために案内書を作成しています。
案内書はiXmarkの以下フォルダに保存しているので、適宜使用してください。

<フォルダ場所>
Z:\☆実務フォルダ\新宿進行中案件\★増野\★宅地建物取引業

(投稿日:2022年8月23日)

2.事務所に関する様々な事例(関東地方整備局の場合)

その①:他社と事務所の入口を共有する場合

「来客目線で誤解が生まれない」環境が整っていれば、他社と入口を共有することは可能。
(照会先:関東地方整備局 不明 2015年11月照会)

【想定される質問】
グループ名会社と入口を共有しており、その入口に複数社の業者票を掲げたい。

【SGの回答】
・一般の消費者の方からの「分かりやすさ」と「情報管理」について、気を付けてほしい。一般の消費者の方からの「分かりやすさ」については、
例えば、どの会社がどのライセンスを取得しているか(どの業者票がどの会社のものなのか)分かりやすいように、会社ごとに業者票等をまとめて掲示したり、業者票の大きさやフォント等が大きく異ならないように統一したり・・・等。

・「情報管理」については、通常受付は一時的な来客対応窓口として使用するところ、例えば、グループ会社の他社社員がいる受付付近で、顧客の情報等を扱ったり、機密情報を扱った執務を行ったり、不適切な使用方法にならないよう注意してほしい。(グループ会社とはいえ「別会社」になるため)

・ちなみに、「同じビル内の階数移転」の場合、日ごろ使っているもので、階数まで表示しているものがあれば、そちらも変更する必要があるため要注意。

例)従業者証明書/社員証/名刺/メールなどの署名
各種契約書/各種帳簿類/会社ホームページ 等

その②:他社との間仕切りを可動式の壁(スライディングウォールやロールスクリーン)にしたい場合

固定式の壁でないとNGだが、スライディングウォール沿いにロッカー(可動式でないもの。高さ制限なし。)を並べて、開かないようにする事が可能であれば、完全な間仕切り壁でなくても可能。
(照会先:関東地方整備局 マツザキ氏 2017年12月照会)

【想定される質問】
移転先の事務所は他グループ会社も入っているテナントだが、
他グループ会社との間仕切りはスライディングウォールになっている。完全な間仕切り壁にする必要はあるか。

【SGの回答】
・そもそも、では、一つの事務所を他の法人等と使用している場合の要件として、
「両社間に、高さ180㎝以上のパーテーションなど固定式の間仕切りがあり相互に独立していること」がある。
(東京都の手引き http://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.jp/sinsei/takken_menkyo02.pdf ) 

image.png  
 
・「固定式」とは、「動かそうと思っても動かせない状態」で、左右の可動性、ロールスクリーンのような上下の可動性のあるものは、NG。
※間仕切りの上部(180㎝以上)が空いているパーテーション等であっても、床に固定がされていて、
「動かそうと思っても動かせない状態」の維持が必要とのことです。
 
・また、透明ガラスなど、となりの事務所が見えるような壁はNG。
 
・ただし、可動式のパーテーション沿いにロッカーを並べて開かないようにすれば、完全な間仕切り壁でなくても可能。
 

その③:同一フロアに同社の従たる事務所が2つある場合

間仕切り壁などの設置は不要だが、それぞれの事務所の範囲が明確に分かるよう、
机の島を分け、間に書棚や植木等を置いた上で、事務所名の掲示が必要。
(照会先:関東地方整備局 オオサト氏 2020年6月照会)

【想定される質問】
1フロアに弊社内の従たる事務所が2つあった場合、
その2事務所について、それぞれ下記のようなそれぞれ別の出入り口、
パーテーション・壁が必要になってくるという認識でよろしいでしょうか。
(同じ入口は共有できない、必ず間仕切りがあることが必須 等)

【SGの回答】
・関東地方整備局の見解+事務所名の掲示例(天井から「○○支店」という表示を吊り下げる/事務所名が記載されたプレートを置く 等)
 を伝える。

・固定電話は事務所ごとに必ず必要となる。

・なお、過去の事例として、机の島と島の間にパーテーションを設置し、
 「〇〇支店/〇〇支店」と記載したA4用紙を貼り付けるかたちで対応したこともある。

・ただし、1フロアに複数拠点を構えることは稀なため、平面図等をもとに事前相談をしたほうがいい。

その④:事務所が増床するが、増床部分は他社と共有する場合

共用部分の増床に関する届出は基本的には不要だが、
届出の必要性の有無を考える基準として、<御社を訪れる顧客に誤解を与えるか否か>で判断をしてほしい。

(照会先:関東地方整備局 オオサト氏 2021年2月照会)

【想定される質問】
事務所が増床することになったが、増床部分は「グループ会社との連携スペース」を使用目的としており、
グループ会社の社員も出入り可能な共用部分となる。この場合でも届出は必要か?

【SGの回答】
・例えば、<に関する契約を行う場合>は届出した方が良い例となる。
 宅で提出する事務所平面図は一般人がいつでも閲覧できるようになっており、契約する個人がクーリングオフの適用か否かを調べる際の確認に使用されることがある。
 そのため、上記に該当する場合は、誤解を生じさせないためにも届出は行ったほうが良いのではないか。
(共有部での契約がクーリングオフの対象になるか否かは図面ごとに役所へ照会)

・共用部分で行うことのできる行為・できない行為は特に規定されていない。
 セミナーや相談会などで共有部分を使用することに関しては、関東地方整備もよくあるケースとして認識しており、
 このような行為を共有部分で行うからと言って、増床の届出を強要することは無いというのが関東地方整備局の見解。

その⑤:ショールームを開設する場合、従たる事務所の届出は必要か

契約行為を行わない場合は、事務所の登録は必要ないが、
宅地建物取引業法施行規則第19条の1に定める標識の掲示が必要となる。

(照会先:関東地方整備局 クサズミ氏 2021年6月照会)

【想定される質問】
新しくショールームを開設し、土地情報の掲示や営業活動を行いたい。
その場合、事務所として届出が必要か。

【SGの回答】
・従たる事務所として登録が必要になる場合は<契約行為を行い>且つ<継続的に業務を行うことができる施設を有する場所>であるため、
 契約行為を行わない場合は、届出は不要となる。

・また、掲示すべき標識の「取り扱う宅地建物の内容」が特定できない場合は空欄で良い。(照会先:関東地方整備局 ヨシノ氏 2021年8月照会)

 

 

(投稿日:2022年8月23日)

専任の取引士の専任性・常勤性について

<「専任」の考え方について>※宅建業の解釈から抜粋
「専任」とは、原則として、宅地建物取引業を営む事務所に常勤(宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいう。)して、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいう。

ただし、当該事務所が宅地建物取引業以外の業種を兼業している場合等で、当該事務所において一時的に宅地建物取引業の業務が行われていない間に他の業種に係る業務に従事することは差し支えないものとする。 
→ここでいう「一時的」の考え方は明確に法律等で定められていないため、会社ごとの判断になる。(SGで判断は出来ない。)

また、宅地建物取引業の事務所が建築士事務所、建設業の営業所等を兼ね、当該事務所における宅地建物取引士が建築士法、建設業法等の法令により専任を要する業務に従事しようとする場合及び個人の宅地建物取引業者が宅地建物取引士となっ ている宅地建物取引業の事務所において、当該個人が同一の場所において土地家屋 調査士、行政書士等の業務をあわせて行おうとする場合等については、他の業種の業務量等を斟酌のうえ専任と認められるものを除き、専任の宅地建物取引士とは認められないものとする。  
 参考:https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000268.html (国土交通省)

―――――――――――――過去に照会を受けた事例――――――――――――

ケース① 専取が他社の社外役員や非営利団体の理事に就任している場合
→ 常勤性や専従性を阻害するような業務をしていない(=非常勤)のであれば、専任の取引士の要件に該当する。(東京都手引き記載)
(照会先:関東地方整備局 クサズミ氏 2020年12月照会)

ケース② 専取が非営利団体の代表理事に就任している場合
→ 東京都では、 「代表」名のつく役職の場合は、非常勤・勤務実態に関わらず、政令や専任の取引士の要件に該当しない 。
(照会先:東京都 不動産業課免許担当 タカヤマ氏 2020年12月照会 )

ケース③ 専取が他社からの出向者の場合
→ 専任性・常勤性の要件が満たされていれば就任できる。出向証明書など出向者であることを証明する書類は不要。
※取引士証の勤務先変更の手続きは忘れずに行うこと。(この時に出向証明書が必要になる)
(照会先: 関東地方整備局 コヤナツ氏  2022年3月照会 )

ケース④ 専取が宅建業以外の業務を兼務している場合
→他業務が繁忙期の時でも宅建業務に支障をきたさない状況が保たれていれば問題はない。
(照会先: 関東地方整備局 不明  2020年12月照会 )

 

 

(投稿日:2022年8月17日)

 

2.更新申請時の注意点

三井不動産株式会社の更新申請時、多数の補正事項があったため今後の対策のために当時の指摘事項をまとめました。更新申請担当者は必ず目を通してください。

●申請書

<第四面>

・旧姓の名前の後ろにかっこ書きで現在の名前を記載していたが、現在の名前のみを記載するように変更指示あり

・旧字体なのに、常用漢字で記載されている(対→對)

・取引士証番号の県番号が違う

<添付書類8(宅建業に従事する者の名簿>

・専取番号が違う

・旧字が常用漢字になっている

●直近の決算書

・損益計算書に売上高欄の横にかっこ書きで宅建業における手数料と売却金額を記載する。

・売上原価欄の横にかっこ書きで宅建業における購入金額記載する

※これは、売上高が業経歴書の金額と一致しない場合に記載する。

★東京都手引き、決算書の写しに関するページに記載あり。

●専任の宅地建物取引士証

・取引士証の有効期限が申請日と近いものは、新しいものを差し替える必要がある(今回は申請日から1ヶ月以内に切れる人は差し替え対応をした

・略歴書の住所と取引士証の住所が違う

●身分証明書

・破産者の項目がなかった

※禁治産者、準禁治産者の宣言の通知を受けていないこと、破産者に該当しないことの

2つの記載があることが必須

●登記されていないことの証明書

・本籍の漢字が一字抜けている(越谷市→越ヶ谷市)

●略歴書

・略歴書添付漏れ

・専取ではないのに、専取と記載がある(消去必要)

・政令と専取を兼任しているのに、専取の記載がない

●事務所の写真

・事務所入口に「会社名+事務所の正式名称」が記載されていない

・複合機が写っていない